Question Pratique n°49 oct/nov/déc 2014
Question Pratique n°49 oct/nov/déc 2014
  • Prix facial : 4,90 €

  • Parution : n°49 de oct/nov/déc 2014

  • Périodicité : trimestriel

  • Editeur : Lafont Presse

  • Format : (210 x 270) mm

  • Nombre de pages : 84

  • Taille du fichier PDF : 29,4 Mo

  • Dans ce numéro : automobilistes... arrêtez de vous faire tondre !

  • Prix de vente (PDF) : 1 €

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Cas pratique Immobilier Je refuse de payer l’augmentation de loyer rétroactive c Comment doit agir Madeleine ? • L’article 17 paragraphe d) de la loi du 6 juillet 1989 réglemente l’indexation annuelle du loyer. Lorsque celle-ci est effectivement prévue par le bail, elle s’applique de plein droit et automatiquement, même en dehors de toute manifestation de volonté du bailleur. En conséquence, le fait de ne jamais avoir sollicité le paiement du loyer indexé n’interdit pas au propriétaire de solliciter le paiement des sommes afférentes aux loyers échus, sauf à ce qu’elles soient atteintes de prescription (plus de 5 ans).• Article 17 paragraphe d) de la loi du 6 juillet 1989 (extrait) : « Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer,• Madeleine fait valoir que son logement est vétuste. Effectivement, le bailleur est tenu aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 de délivrer au locataire un logement décent répondant aux normes de sécurité et salubrité. Le non-respect de cette obligation peut avoir des conséquences sur le montant ou le paiement du loyer.• Mais pour cela, Madeleine doit faire valoir ses droits en avertissant son bailleur et en le mettant en demeure de procéder aux travaux de réfection nécessaires ; un constat d’huissier, des photographies, un rapport d’expertise 20 Question-pratique ? Je suis locataire depuis 4 ans dans un immeuble vétuste. Le 25 octobre dernier, j’ai reçu un courrier de l’agence qui gère les locations m’annonçant une augmentation de loyer de 6,60 € à compter du 1er octobre 2011. En novembre, j’ai réglé mon loyer avec l’augmentation de 6,60 € mais pas l’augmentation du mois d’octobre car j’ai reçu l’avis trop tard. Aujourd’hui, ils me réclament ces fameux 6,60 € que je refuse de régler. Ai-je raison ou tort ? Est-ce que je risque quelque chose ? celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L’augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers... ».• Sur le principe donc et dès lors que son bail prévoit bien une telle clause, Madeleine est bien tenue au paiement des 6.60 € afférents à l’indexation du loyer sur le mois d’octobre 2011. Les conseils de M e Audrey Gusdorf * amiable, des attestations seront autant de pièces bienvenues pour démontrer la vétusté alléguée. En cas de carence, Madeleine devra saisir le juge qui condamnera, le cas échéant au terme d’une expertise judiciaire, le bailleur aux travaux nécessaires et pourra réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement jusqu’à leur exécution. C’est la seule possibilité pour Madeleine de se donner une chance de parvenir à ses fins. À défaut d’action en ce sens, elle reste tenue du paiement des 6.60 €. réclamés. * Avocate au barreau de Paris POINT DE DROIT Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte mentionnés au 1er alinéa de l’article 2 et les locaux visés au 2 ème alinéa du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause express des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2 ème alinéas ; b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause express mentionnée au a) ci-dessus ; c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; d) de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Cas pratique Travail POINT DE DROIT Article L1242-12 alinéa 1er du Code du travail Le contrat de travail à durée déterminée est établi par écrit et comporte la définition précise de son motif. À défaut, il est réputé conclu pour une durée indéterminée. Il comporte notamment : [...] la date du terme et, le cas échéant, une clause de renouvellement lorsqu’il comporte un terme précis ; la durée minimale pour laquelle il est conclu lorsqu’il ne comporte pas de terme précis. Article L1242-13 du Code du travail Le contrat de travail est transmis au salarié, au plus tard, dans les 2 jours ouvrables suivant l’embauche. Article L1248–6 du Code du travail Le fait de ne pas faire établir par écrit le contrat de travail à durée déterminée et de ne pas y faire figurer la définition précise de son motif, en méconnaissance du 1er alinéa de l’article L 1242-12, est puni d’une amende de 3.750 €. La récidive d’une amende de 7.500 €. C Je n’ai signé aucun contrat pour mon CDD ! J’ai été embauché pour un CDD de 3 mois dans une entreprise de nettoyage le 1er octobre dernier. Mais à ce jour (21 novembre), je n’ai toujours signé aucun contrat. Certains collègues m’ont dit que cela pouvait avoir des conséquences sur la suite de mon travail dans l’entreprise, mais je voulais l’avis d’un professionnel. Qu’en est-il ? Pouvezvous m’en dire plus sur la marche à suivre ? Comment doit agir Bernard ? ● Contrairement à ce qu’on croit souvent, la 1 ère fiche de paie ne peut faire office de contrat. L’employeur de Bernard est donc dans son tort, même si aucune irrégularité n’a lieu dans le paiement du salaire dont les deux parties avaient convenu. ● Certaines entreprises se révèlent particulièrement laxistes lorsqu’il s’agit de formaliser un contrat avec leurs employés. Cette négligence peut se retourner contre eux, puisque la loi garantit des droits aux travailleurs. ● Un engagement oral, basé sur une ● Bernard a été engagé par contrat à durée déterminée mais n’a toujours pas signé de contrat écrit après plus de 1 mois de présence dans l’entreprise. Il s’inquiète des conséquences de cette absence d’écrit sur sa situation. Les règles régissant le recours aux contrats à durée déterminée ont été édictées dans le but de protéger les salariés et leur sont donc favorables. Les contrats à durée déterminée sont encadrés par des règles très strictes définies par l’article L 1242-12 alinéa 1er du Code du travail. La plus importante d’entre elles est le recours obligatoire à un écrit signé par les deux parties. À défaut de contrat écrit signé, celui-ci est réputé conclu à durée indéterminée, et l’employeur ne peut prouver le contraire (Cass., Soc. 21 mai 1996, 22 février 2006). ● Seul le salarié peut rapporter la preuve, s’il le souhaite, que le contrat était conclu à durée déterminée. Or, il est beaucoup plus favorable à Bernard de bénéficier d’un relation supposée de confiance, n’est pas en accord avec la législation du travail qui implique que les conditions de l’emploi soient clairement définies par écrit, justement pour éviter toute ambiguïté, voire tout contentieux. ● Le flou lié à cette situation peut être pour Bernard un facteur de malaise croissant au sein de son entreprise ; il vaut donc mieux prendre la décision d’aborder le problème le plus tôt possible avec ses supérieurs, en toute connaissance de ses droits et devoirs. Les conseils de M e Audrey Du Roselle* contrat à durée indéterminée, qui est soumis aux règles de procédure de licenciement protectrices, plutôt que d’un contrat à durée déterminée. Bernard doit donc réfléchir à la situation la plus avantageuse pour lui avant d’engager une quelconque démarche. ● En effet, s’il souhaite uniquement voir valider son contrat actuel, il conviendra de rappeler les textes applicables (articles L 1242-12 et L 1242-13) à son employeur et de demander la régularisation d’un écrit signé. Si l’employeur refuse, Bernard pourra saisir le conseil de prud’hommes pour faire constater et sanctionner le refus de son employeur de respecter les textes. ● Bernard a également le choix de demander la requalification de son contrat en contrat à durée indéterminée, et devra pour cela saisir le conseil de prud’hommes d’une demande en ce sens. *Avocate au barreau de Paris Question-pratique ? 21



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