IMMOBILIER Question pratique• Conditions de participation. Le participant doit obligatoirement faire appel à un avocat de la juridiction concernée. C’est lui qui officie en son nom en fonction du montant maximum que l’acheteur lui a indiqué. À Paris, chaque participant doit consigner 20% de son prix maximum mais les règles varient en fonction des juridictions. Pendant ces transactions, une série de 3 bougies est allumée. L’adjudication est prononcée avant l’extinction de la 3 ème. La vente devient définitive 10 jours après les enchères si personne ne surenchérit à au moins 10% de plus que le prix adjugé. Le montant de l’adjudication est à régler dans les 3 mois suivant la vente. En cas de retard, un intérêt légal majoré de 5 points de pénalité est à payer et, si l’adjudicataire ne peut honorer son achat, il est tenu de payer la différence entre le prix qu’il s’était engagé à payer et le prix de revente. L’adjudicataire ne paie ni frais de notaire ni droits de mutation. Il honore en revanche les frais préalables de vente. Ces frais de justice correspondent aux frais d’huissier, de procédure et de publicité engendrés par la vente aux enchères. Ils sont compris dans une fourchette allant de 1.525 à 4.574 €. - Pièges à éviter : les frais d’avocat et de justice sont élevés et peuvent atteindre une proportion importante du prix de vente. Avant de monter les enchères, demandez à l’avocat d’établir un devis de ses honoraires et des frais de justice. D’autre part, sachez que la loi Carrez ne s’applique pas aux ventes aux enchères faisant suite à une saisie immobilière. Vous ne pouvez réclamer aucune baisse de prix en cas de surface réelle inférieure à celle indiquée dans le cahier des charges. Dernier point important : l’ancien propriétaire du bien saisi est normalement tenu de quitter les lieux. S’il ne l’a pas fait, c’est l’acquéreur qui doit engager une procédure d’expulsion, longue et coûteuse. Les enchères domaniales Lorsque l’État décide de se séparer de son patrimoine immobilier ou de successions non réclamées, c’est aux Domaines qu’il fait appel. Les prix et les montants d’adjudication sont en général bien en-dessous du marché, excepté lorsqu’il s’agit de biens très convoités. La publicité - indiquant les horaires de visite - commence 6 semaines avant la vente dans les journaux d’annonces légales. Ici, nul besoin d’un avocat, les enchères se font à la bougie et augmentent de 1.000 en 1.000 €. Contrairement aux autres enchères, la vente est définitive et aucune surenchère n’est possible dans les jours qui suivent. L’adjudicataire ne paie que les droits de mutation, le salaire du conservateur et les timbres, soit un peu Stop 2012 arnaques moins de 5% du coût de l’acquisition. Ensuite, les modalités de paiement varient entre 1 et 6 mois avec intérêts au taux légal. L’acte de vente est authentifié par le préfet et a la même valeur qu’un titre de propriété délivré par un notaire.• Conditions de participation. Pour enchérir, le participant doit apporter une pièce d’identité, un justificatif de domicile et un chèque de banque à l’ordre du Trésor Public représentant 5% de la mise à prix. - Pièges à éviter : Les biens vendus par les Domaines le sont sans garantie. Les acquéreurs sont réputés avoir vu les biens et pris connaissance de leur état. Il est sage de faire venir un architecte le jour de la visite afin d’être bien conseillé. Conseils et bons plans Pour trouver le bien de ses rêves, il faut s’armer de patience, car on trouve de tout aux enchères. Il est primordial de visiter le lieu, si besoin avec un expert, et de ne rien laisser au hasard : consultation de sa banque pour le financement, examen du cahier des charges... La décision d’achat doit être prise avant de pénétrer dans la salle des ventes. Lors des enchères en elles-mêmes, la règle est de se fixer un budget et de s’y tenir, en ne négligeant pas les coûts des travaux futurs ainsi que les frais non supplémentaires : ceux-ci tournent autour de 12 à 15% du montant de la vente pour les tribunaux, 10% environ pour la chambre des notaires et 5% pour la vente par les domaines.• Les enchères suivent la conjoncture. En période faste, c’est le vendeur qui réalise une bonne affaire et non l’acheteur. La décote moyenne est de 30% lors de la mise à prix. Les meilleures opérations se réalisent sur des biens anciens à rénover. Attention : plus la mise à prix est basse, plus les enchères grimpent. Les séances des tribunaux, pour lesquelles il faut prendre un avocat, sont moins fréquentées, donc synonymes d’achats avantageux. La règle à retenir : moins il y a d’acheteurs potentiels, moins les prix montent. Question-pratiQue ? 65