L'Essentiel de l'Immobilier n°22 avr/mai/jun 2012
L'Essentiel de l'Immobilier n°22 avr/mai/jun 2012
  • Prix facial : 6,90 €

  • Parution : n°22 de avr/mai/jun 2012

  • Périodicité : trimestriel

  • Editeur : Lafont Presse

  • Format : (180 x 280) mm

  • Nombre de pages : 84

  • Taille du fichier PDF : 44,2 Mo

  • Dans ce numéro : les bons plans de 2012 pour vendre, acheter ou louer.

  • Prix de vente (PDF) : 1 €

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Déficit foncier ça vous arrange ! Ce système permet aux investisseurs dans l'immobilier locatif de déduire certaines charges de leurs revenus fonciers. e déficit foncier, mécanisme permis par la loi des finances de 1993, est une déduction fiscale créée pour encourager les propriétaires fonciers à l'investissement locatif. Par quel biais ? Il offre aux détenteurs d'investissements locatifs l'occasion de déduire certaines charges de leurs revenus fonciers. Concrètement, on parle de perte ou « déficit » lorsque la différence entre les charges déductibles et le revenu foncier (les loyers perçus) fait apparaître un solde négatif (recettes inférieures aux charges). Cette perte s'impute sur le revenu global (y compris les salaires, rentes viagères...) dans une certaine mesure et certaines limites, l'objectif étant de limiter le revenu imposable. Les loueurs professionnels LMP (investisseurs uont les recettes épassent 23.000 € 1tirant 50% inimum de leurs 36 Spécial défiscalisation/Produits immobiliers L’essentiel de L’immobiLier Le cas du LMNP revenus de cette activité) peuvent imputer le déficit pendant 6 ans sur le revenu global. Pour les LMNP (loueur en meublé Sur quelle durée ? Les déficits fonciers sont imputables sur le revenu global des 6 années suivantes et jusqu'à 10.700 € par an. Ces derniers ne résultent pas des intérêts d'emprunt. Est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes la fraction du déficit non imputable sur le revenu global. En général, cette fraction de non professionnel), l'imputation du déficit ne peut se faire que sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pendant 6 ans. déficit dépasse la limite des 10.700 € et comprend la partie correspondant aux intérêts d'emprunt. Des conditions d'application Le dispositif s'applique pour n'importe quel immeuble, qu'il soit neuf ou ancien, et quel que soit son usage locatif (principal, secondaire ou de bureau). La seule et unique condition étant que la résidence doit être en France. La propriété en question doit être mise en location nue permanente pendant une durée minimale de 3 ans au moment de la création de déficit. Les vacances entre locataires doivent être les moins longues et espacées possibles. Outre la rédaction de la déclaration n°2044, le propriétaire doit donner le détail de chaque dépense engagée et préciser l'objet des travaux. Surtout, tous les justificatifs doivent être conservés ! Quelques exceptions... L'imputation du déficit est possible sans limitation dans ces cas - pour les opérations de restauration immobilière sous le bénéfice de la loi Malraux ayant fait l'objet d'un permis de construire ou d'une déclaration de travaux avant le 1" janvier 2009 ; - les propriétaires de monuments historiques, productifs de revenus ; - les propriétaires d'espaces naturels présentant un intérêt écologique ou paysager ; - les dépenses autres que les intérêts d'emprunt engagées en vue de la réhabilitation de locaux d'habitation situés en zone franche urbaine et payées à compter du 1" janvier 1997.
Plus-values immobilières, la nouvelle donne Annoncée de longue date, la réforme des plusvalues immobilières afinalement été entérinée dans la cadre de la loi des finances rectificative pour 2011. Le point sur la situation en 2012. Malgré les variations du marché immobilier, il est plus que courant de revendre un bien à un coût supérieur au prix d'achat. Et cette plus-value immobilière est imposable sur le revenu. Cette fiscalité bénéficie cependant de longue date d'abattements et exonérations. Cependant, la loi des finances rectificative pour 2011 a acté un rabot fiscal. Ce dernier s'avère malgré tout moins important que ce qui avait été annoncé. Quelle est la situation à ce jour ? En sachant que certaines modifications sont à venir. Vous n'êtes pas dans l'un des cas précédents ? Alors vous devez plancher sur le calcul de l'impôt sur les plus-values immobilières... Pour le prix de cession, basezvous sur celui indiqué dans l'acte de vente. Ce montant peut tout de même être augmenté de certaines charges en capital et indemnités bénéficiant au vendeur comme le coût du remboursement d'un reliquat d'emprunt mis à la charge de l'acquéreur dans l'acte de vente. Déduisez alors du résultat obtenu les frais de vente (certifications, diagnostics obligatoires...). Pour le prix d'acquisition, si la transaction s'est faite à titre onéreux, basez-vous sur le prix d'acquisition correspond à la somme effectivement versée lors de l'achat du Quelles exonérations ? Pour certaines transactions, nul besoin de calculer le montant de l'impôt : vous êtes purement et simplement exonéré. C'est le cas dans les situations suivantes : - si la vente concerne votre résidence principale, quel que soit le nombre d'années écoulées entre l'acquisition et la vente. Les dépendances telles que le garage ou une cours sont elles aussi exonérées ; - si l'opération concerne des biens détenus pendant plus de 15 ans mais uniquement jusqu'au 1" février 2012. Passé cette date, il faut attendre 30 Comment calculer la plus-value ? logement, augmentée des charges et indemnités bénéficiant au vendeur. Si l'acquisition s'est faite par succession ou donation, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour la détermination des droits de succession ou de donation. Ajoutez ensuite à ce montant les frais d'acquisition, de voirie, les dépenses de travaux... ans pour être exonéré ; - si la transaction ne dépasse pas 15.000 €. À noter : en cas de vente d'un bien immobilier en indivision, ce plafond de 15.000 € s'applique sur chaque quote-part indivise ; - si vous êtes titulaire d'une pension de vieillesse ou de réversion ou d'une carte d'invalidité (2'ou 3'catégorie), vous bénéficiez d'une exonération si vous n'avez pas eu à vous acquitter de l'impôt sur la fortune (ISF) lors de l'avant dernière année précédant celle de la vente, et si le revenu fiscal de référence pour cette même année est inférieur à un certain montant (9.876 € pour une vente en 2011, par exemple) ; - si la vente est due à une expropriation pour cause d'utilité publique, à condition que l'indemnité perçue soit réemployée à hauteur de 90% dans les 12 mois. Comment calculer l'impôt ? Le taux d'imposition est de 19% au titre de l'impôt sur le revenu mais la plus-value brute est aussi soumise aux prélèvements sociaux. Or, ces mêmes prélèvements sociaux ont eux aussi été augmentés à l'automne passé : ils sont passés de 13,3 à 13,5%. Résultat des courses : un taux d'imposition total de 32,5% s'applique donc depuis le 1" octobre 2011. Mais vous bénéficiez d'un abattement dans le pourcentage, celui-ci varie selon la durée de détention du bien vendu. Ainsi, le montant est diminué de : - 2% entre la 6'et la 16'année de détention ; - 4% entre la 17'et la 24'année ; - 8% jusqu'à la 30'année. L’essentiel de L’immobiLier 37



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