L'Essentiel de l'Immobilier n°22 avr/mai/jun 2012
L'Essentiel de l'Immobilier n°22 avr/mai/jun 2012
  • Prix facial : 6,90 €

  • Parution : n°22 de avr/mai/jun 2012

  • Périodicité : trimestriel

  • Editeur : Lafont Presse

  • Format : (180 x 280) mm

  • Nombre de pages : 84

  • Taille du fichier PDF : 44,2 Mo

  • Dans ce numéro : les bons plans de 2012 pour vendre, acheter ou louer.

  • Prix de vente (PDF) : 1 €

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Le démembrement et ses avantages fiscaux En partageant le bien immobilier entre un usufruitier et un nu-propriétaire, le poids de l'impôt est lui aussi divisé... Un bon moyen d'augmenter son patrimoine sans alourdir l'impôt sur la fortune, notamment.'usufruit et la nue-propriété vous sont-ils familiers ? on ? Alors petit rappel... principe du démembre- L N e ment consiste à séparer le 34 Spécial défiscalisation/Produits immobiliers droit de propriété d'un bien immobilier en deux parties bien distinctes : l'usufruit et la nue-propriété. Cela va de soi : les 2 entités ne sont pas possédées par la même personne. Concrètement, le propriétaire garde la nue-propriété du bien quand l'usufruitier a le droit de jouir du bien dont il a avant tout la charge de la conservation. Les parents peuvent par exemple avoir l'usufruit du logement de leurs enfants mineurs. Un contrat peut aussi tout simplement acter la vente ou la donation d'un droit d'usufruit à autrui. Droits et obligations de l'usufruitier Propriétaire, vous souhaitez mettre un bien en nue-propriété ? Prenez d'abord connaissance des droits de l'usufruitier pendant la période où il jouit de l'usage du bien : - il peut percevoir les fruits du bien : loyers, arrérages d'une rente viagère (fruits civils)... - il peut se servir de la chose à charge de la rendre en fin d'usufruit en même quantité et qualité en respectant l'usage auquel la chose est destinée. S'il ne peut en rendre de semblables, il doit en payer L’essentiel de L’immobiLier la valeur en argent ; - il peut donner à bail son droit d'usufruit, le vendre ou le céder à titre gratuit ; - il peut louer le bien. En échange, l'usufruitier ne peut réclamer aucune indemnité, à la fin du bail, pour amélioration du logement. Il est aussi tenu aux réparations d'entretien, les gros travaux étant à la charge du nu-propriétaire, à l'image de ce qui se pratique dans la location. Enfin, il est tenu des charges liées à la possession comme la taxe d'habitation. L'usufruit se termine en cas de décès, d'expiration du délai de l'usufruit s'il y a un terme convenu, lors d'achat de la nue-propriété, de non-usage pendant 30 ans ou d'abus que l'usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fond, soit en le laissant dépérir faute d'entretien. Depuis le 20 dans le cadre de mars 2009, l'usufruit locatif un propriétaire social. La formule privé peut céder, prive le bailleur pour un temps de la jouissance limité, l'usufruit des biens et donc d'un logement d'un éventuel neuf ou ancien à loyer pendant une association minimum 15 ans, agréée ou à un maximum 30 ans, bailleur social mais il accède à la L'usufruit locatif social Quel intérêt fiscal ? Le démembrement n'est pas un dispositif défiscalisant dans le sens commun de l'expression. Ici, pas de déduction fiscale, l'État n'ayant aucun intérêt à inciter les propriétaires à jouer du démembrement. Cependant, partager un bien en nue-propriété et usufruit présente un avantage indéniable pour les contribuables redevables de l'impôt sur la fortune (ISF). La propriété immobilière ne rentre ainsi pas dans le calcul de l'ISF, ce qui permet d'augmenter son patrimoine immobilier, tout en ménageant l'impôt... Par ailleurs, la taxe foncière est à la charge de l'usufruitier si la convention signée entre les parties le stipule. Enfin, le propriétaire peut imputer ses intérêts d'emprunt correspondant au logement en nue-propriété sur d'autres revenus fonciers existants, ce qui limite l'impôt sur le revenu et les contributions sociales. Un bémol toutefois : à l'origine, à l'issue d'une nue-propriété de 15 ans, le bien n'était pas soumis à la fiscalité sur les plus-values. La réforme des plus-values immobilières (lire l'article correspondant) limite cet avantage. propriété pour un (loi SRU). À qui prix inférieur à la s'adresser ? Parmi valeur du bien car les professionnels celui-ci est décoté. de l'usufruit Et car l'opération locatif social, bénéficie du Fidexi, I-Plus, taux réduit de PERL, Opac, TVA lorsque les Polylogis, Logireployers garantis ou Vivalib font contribuent à la partie des acteurs mixité sociale incontournables.
Le micro-foncier, simple et efficace Vos ressources provenant de la location ne dépassent pas 15.000 € ? Alors vous bénéficiez automatiquement d'un abattement forfaitaire. Le micro foncier se distingue ainsi du régime réel d'imposition. parfois, plutôt que de s'engager dans de multiples cassetête pour savoir quel est le régime à la fiscalité la plus douce... il suffit de se limiter à un revenu foncier limité. En effet, pour la location d'un logement vide, 2 types de déclaration des revenus fonciers s'offrent à vous : le régime réel d'imposition ou le micro-foncier. Tous les détails Régime simplifié, le micro-foncier est destiné aux propriétaires-bailleurs dont les revenus fonciers de l'année sont inférieurs à 15.000 €. Un système qui s'opère sans avoir à exercer une quelconque option puisqu'il s'applique automatiquement. En effet, au moment Pour bénéficier du régime micro-foncier, le total annuel des revenus bruts fonciers encaissés par le foyer fiscal doit donc être inférieur à 15.000 € (hors Les conditions exigées NA). Ce revenu'Vas tenu compte brut comprend des provisions notamment les pour charges subventions payées par le de l'Anah, les locataire, ni des indemnités contributions sur d'assurance les loyers (ancien perçues pour droit de bail, taxe loyers impayés. En additionnelle...). revanche, il n'est Notez par ailleurs de sa déclaration, le propriétaire porte le montant brut annuel de ses revenus fonciers sur la case prévue à cet effet sur la déclaration générale des revenus (n°2042). L'avantage ? Au moment du traitement de la déclaration, l'administration effectue un abattement forfaitaire de 30% pour frais et charges et soumet au barème progressif 70% de ce revenu foncier brut. En bref, vous n'êtes imposé que sur 70% de vos revenus provenant de vos biens immobiliers. En revanche, suite à l'application du régime micro-foncier, les contribuables concernés ne peuvent plus imputer aucune charge et travaux puisqu'ils bénéficient d'un abattement forfaitaire global. En conséquence, si l'abattement vous paraît désavantageux et que que le plafond est apprécié en tenant compte de l'ensemble des loyers encaissés au cours de l'année, y compris ceux versés en retard ou en avance. vous souhaitez pratiquer le régime réel d'imposition, vous devez choisir volontairement cette formule et le signaler au service des impôts. Mais attention : le choix de cette option est irrévocable pendant 3 ans. Réel d'imposition, toujours disponible Afin de vous rendre compte de l'intérêt ou non de passer au réel d'imposition, qui s'applique logiquement au-delà de 15.000 € de montant annuel brut des revenus fonciers mais qui peut être explicitement demandé dans les autres cas, voici les charges éventuellement déductibles : travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration, assurance, impôts fonciers, intérêts d'emprunt, diagnostics, syndic, frais de gestion (procédure, local téléphone, contrat, annonces, déplacement), frais de copropriété... Cette mesure fiscale s'avère donc intéressante pour les petits revenus immobiliers si, et seulement si, les frais représentent 30% de vos revenus immobiliers bruts. Des exceptions À savoir : les revenus devant être imposés selon le régime de droit commun, le micro-foncier ne peut donc pas s'appliquer dans certaines situations : loyers provenant de monuments historiques, de logements bénéficiant d'une déduction forfaitaire majorée, de biens faisant l'objet d'amortissement et de résidences situées dans les zones franches urbaines. L’essentiel de L’immobiLier 35



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