L'Essentiel de l'Immobilier n°19 juil/aoû/sep 2011
L'Essentiel de l'Immobilier n°19 juil/aoû/sep 2011
  • Prix facial : 4,80 €

  • Parution : n°19 de juil/aoû/sep 2011

  • Périodicité : trimestriel

  • Editeur : Lafont Presse

  • Format : (210 x 270) mm

  • Nombre de pages : 100

  • Taille du fichier PDF : 81,6 Mo

  • Dans ce numéro : les nouveaux prix du marché.

  • Prix de vente (PDF) : 1 €

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Brisach Fiches pratiques L’état des lieux du sol au plafond Document essentiel qui sert de référence, l’état des lieux permet de prévenir et de résoudre de nombreux litiges entre le propriétaire et le locataire lorsque ce dernier quitte le logement loué. L’état des lieux doit être constaté quel que soit le type de location, excepté pour la location meublée où il reste facultatif en début de bail, lorsque le propriétaire remet les clés au locataire, et en fin de bail, lorsque le preneur remet les clés au bailleur. C’est en comparant l’état des lieux dressé à l’arrivée et au départ du locataire que le propriétaire pourra demander réparation des détériorations causées par l’ancien occupant. Rédaction claire 84 L’essentiel de l’immobilier Il doit être écrit soit sur une simple feuille de papier, soit sur un formulaire préimprimé. Le locataire et le propriétaire (ou à défaut un agent immobilier) doivent constater l’état des lieux ensemble, d’un commun accord et dans de bonnes conditions de clarté dans les pièces visitées. Si l’une des parties est absente, un huissier peut être sollicité pour le dresser en respectant un préavis de 7 jours. L’état des lieux doit être établi par écrit en 2 exemplaires (un exemplaire est joint au contrat du futur occupant des lieux, l’autre à celui du propriétaire) et décrire le logement loué ainsi que les équipements qu’il comporte. Le document doit être signé par le bailleur ou son représentant mandaté et par le locataire. Son contenu Plus il est détaillé, mieux c’est. La description de l’ensemble du logement doit être faite pièce par pièce, du sol au plafond. Les équipements et le mobilier doivent aussi être décrits : placards, cheminée, chauffage, nature et état des revêtements muraux, du sol, huisseries, portes, fenêtres, volets roulants... En ce qui concerne les appareils comme les plaques électriques, par exemple, outre leur aspect extérieur, il faut impérativement vérifier leur bon fonctionnement. Il faut également effectuer des relevés de compteurs : eau, gaz, électricité à l’entrée et à la sortie des lieux. Attention à ne pas utiliser des termes généraux ou subjectifs qui peuvent donner lieu à interprétation. Veillez à être très précis, le choix des mots sera déterminant en cas de litige. Une fois l’emménagement fait, si le locataire découvre une dégradation importante ou un vice de construction, il doit immédiatement en informer son propriétaire par un courrier recommandé avec accusé de réception (de préférence). Pour pallier les éventuels problèmes de chauffage et d’électricité, la loi a prévu au cours du premier mois de chauffe, ou si l’électricité ne fonctionne pas au moment de l’état des lieux, la possibilité d’émettre des réserves afin de faire modifier l’état des lieux pendant le premier mois suivant l’installation. Quant à l’état des lieux sortant, il doit être rédigé dans un délai relativement court. Un état des lieux dressé plusieurs semaines après le départ du locataire perd toute crédibilité en cas de problème. Que faire en cas de désaccord ? Lors de la rédaction de l’état des lieux, si les deux parties ont une appréciation différente de l’état du logement, il peut être fait appel à un huissier, son état des lieux s’imposera aux deux parties. Si des réserves sont émises par le propriétaire ou le locataire, ils peuvent également faire
Lien utile... De nombreux documents liés à l’état des lieux sont à retrouver sur le site www.logement.gouv.fr. appel, sans frais, à la Commission départementale de la conciliation (préfecture ou DDE). La commission convoquera les parties et essaiera de trouver un accord. Absence d’état des lieux Sans état des lieux, le logement est présumé en bon état de réparation et le locataire doit le rendre tel quel (l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 fait référence à l’article 1731 du Code civil : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire »). Cependant, cette présomption est valable pour la partie qui ne s’est pas opposée à la rédaction de l’état des lieux. Ainsi 3 situations sont possibles : - le propriétaire refuse d’établir un état des lieux. Il ne peut pas bénéficier de la présomption et il devra faire la preuve du bon état du logement à la remise des clés avant de réclamer des frais de remise en état au locataire ; - le locataire s’est refusé à l’établissement de l’état des lieux. La présomption revient donc au propriétaire, le logement est présumé en bon état et le locataire devra le rendre tel quel à la sortie ; - d’un commun accord, le locataire et le propriétaire n’ont pas établi d’état des lieux, le locataire est également présumé avoir pris le logement en bon état et devra le rendre tel quel. Les obligations du locataire Comme le précise l’article 1730 du Code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ». Il doit effectuer les petites réparations durant toute la période de location ou le cas échéant juste avant l’état des lieux de sortie. Outre les réparations, l’occupant doit avant son départ reboucher les trous effectués pour ses accrochages, lessiver les moquettes et les murs. Si le logement n’a pas à être remis à neuf, il doit être rendu dans l’état où il a été reçu. Cependant les détériorations provenant d’un usage anormal telles que les taches indélébiles, les moquettes brûlées, les appareils électroménagers détériorés... doivent être remis en bon état. Un locataire qui a effectué des transformations importantes sans l’accord du propriétaire devra remettre à ses frais le bien dans son état d’origine. Il en est de même pour les petites modifications sauf autorisation du bailleur. Les dégradations à la charge du propriétaire Le locataire n’étant pas responsable de l’usure d’un logement et de ses équipements résultant d’un usage normal, c’est donc au propriétaire que revient l’obligation de les remettre en état ou de les réparer. Ainsi, tapisserie passée, peinture jaunie ou écaillée, plafonds fissurés, portes et fenêtres abîmées devront être remis en état par le bailleur. De la même manière, les dégâts dus aux vices cachés, malfaçon de construction, sinistre extérieur au bien ou force majeure sont de la responsabilité du propriétaire. Le locataire doit tout de même informer le propriétaire dès qu’il en prend connaissance afin de mettre en jeu les garanties et assurances concernées. Dépôt de garantie Le sort du dépôt de garantie dépend entièrement de l’état des lieux établi à l’entrée et à la sortie du logement. En effet, si au moment de la comparaison des 2 états des lieux des dégradations imputables au locataire sont avérées, le propriétaire a l’obligation d’établir un ou plusieurs devis justifiant le coût des travaux nécessaires à la remise en état du logement avant de les prélever sur le dépôt de garantie. Si le logement est en bon état lors de la sortie, le propriétaire a 2 mois, à compter de la remise des clés, pour rendre l’intégralité du dépôt de garantie. Passé ce délai, la somme à rendre sera majorée d’intérêts légaux. Marie Fronsac L’essentiel de l’immobilier 85



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