L'Essentiel de l'Immobilier n°19 juil/aoû/sep 2011
L'Essentiel de l'Immobilier n°19 juil/aoû/sep 2011
  • Prix facial : 4,80 €

  • Parution : n°19 de juil/aoû/sep 2011

  • Périodicité : trimestriel

  • Editeur : Lafont Presse

  • Format : (210 x 270) mm

  • Nombre de pages : 100

  • Taille du fichier PDF : 81,6 Mo

  • Dans ce numéro : les nouveaux prix du marché.

  • Prix de vente (PDF) : 1 €

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Juridique Une SCI, pour quoi faire ? Créée par deux ou plusieurs personnes morales ou physiques, la société civile immobilière est une société non commerciale destinée à posséder et administrer un ou plusieurs biens immobiliers. Zoom sur ses avantages juridiques et fiscaux. Nelly Scott La constitution d'une SCI n'est pas la chasse gardée des grosses fortunes ayant un important patrimoine à transmettre, elle peut aussi être un choix judicieux lorsqu’on souhaite acheter un logement à 2 tout en étant concubin... Il existe 4 raisons de constituer une SCI : 68 L’essentiel de L’IMMOBILIER - faciliter la gestion du patrimoine : la SCI permet par exemple à plusieurs personnes d’acquérir ensemble un bien, tout en évitant l’inconvénient principal de l’indivision : l’unanimité. En outre, elle permet aux commerçants, industriels, artisans, entrepreneurs et professionnels libéraux de dissocier leur patrimoine personnel de Reynaers celui de l’entreprise ; - protéger une personne : en cas de concubinage notamment, une clause statutaire peut prévoir la continuation de la SCI avec le seul survivant. Les héritiers du concubin décédé ne pourront pas lui demander de quitter le bien ; - permettre la répartition du patrimoine : il est plus facile de partager des parts sociales que des biens immobiliers de valeur différente ou formant un seul bloc ; - Optimiser la transmission : d'une part, la valeur des parts sociales transmises est différente de celle de l’immeuble car le passif de la société est déduit. D’autre part, l’administration fiscale tolère une décote sur la valeur des parts sociales qui doit être justifiée par l’absence de marché et les particularités des biens cédés. Marche à suivre Les futurs associés doivent rédiger des statuts, soit par acte sous seing privé, soit par acte notarié, en prenant en compte leurs préoccupations réciproques et intérêts respectifs. L’acte notarié pour la rédaction des statuts est un gage de conservation, l’occasion d’établir une convention équilibrée. C'est une obligation en cas d’apport d’un bien immobilier. Mentions légales à faire figurer : - l’objet de la société : il doit être en rapport avec la propriété et la gestion de biens immobiliers (ex : la location nue). La SCI ne peut avoir une activité commerciale, par exemple la location en meublé ou l’achat de biens en vue de leur revente.
Reynaers - le nombre d’associés : ils sont au minimum 2, de nationalité française ou étrangère. Cas particulier de l’associé marié : si un époux marié sous un régime de communauté fait apport d’un bien commun, son conjoint doit en être informé. Il peut alors demander à être lui aussi associé ; - les apports : éléments essentiels du contrat de société, ils peuvent être en numéraire (argent), en nature (apport d’un bien) ou en industrie (mise à disposition des connaissances techniques, des services, du travail de l’associé apporteur). Les apports déterminent les droits des associés dans le capital social. - le capital social : aucun minimum n’est exigé. Ce capital social est divisé en parts sociales. La loi ne fixe pas non plus la valeur nominale des parts sociales. Elles doivent être d’égale valeur. Les membres fondateurs fixent librement cette valeur lors de la création de la société ; - la durée : elle est librement fixée mais ne peut excéder 99 ans. Enfin, les statuts doivent prévoir la dénomination et le siège social de la SCI. Ce dernier est librement fixé par les statuts et peut être établi au domicile du gérant. Les statuts doivent être signés par tous les associés. À savoir : une fois l'enregistrement des statuts auprès de l’administration fiscale accompli, diverses formalités de publicité doivent être effectuées : insertion dans un journal d’annonces légales, dépôt au greffe, immatriculation au Registre du commerce et des sociétés. Vous pouvez transmettre votre demande par voie électronique auprès du CFE (Centre de formalités des entreprises) compétent. Cas de dissolution de la SCI - À l'expiration de sa durée (99 ans, maximum) sauf prorogation votée par les associés à la majorité requise dans les statuts. - Si son objet s'est réalisé (par exemple : construction d'un immeuble achevée). - Si les associés le décident Une fiscalité transparente Une SCI est considérée fiscalement comme « transparente ». Pour une SCI de gestion donnant en location des immeubles, chaque associé est imposé à l’impôt sur le revenu proportionnellement à ses parts dans le capital social (catégorie des revenus fonciers pour les personnes physiques). Sur option des associés, la SCI peut être soumise à l’impôt sur les sociétés. Un notaire conseillera sur l’intérêt d’une telle option. Le régime fiscal du « micro-foncier » est étendu aux détenteurs de parts de sociétés de personnes donnant en location des immeubles nus, à l’exception des sociétés immobilières de copropriété. Les associés concernés doivent aussi être propriétaires d’un immeuble donné en location nue. Pour bénéficier de ce régime, l’ensemble des revenus locatifs du contribuable (personnels et quote-part de revenus de la société lui revenant) ne doit pas excéder 15.000 €. Enfin, lorsque l’associé est une personne physique et si la société est une société transparente ou à prépondérance immobilière, la plus-value est imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, que la plusvalue soit réalisée lors de la cession des parts ou lors de la vente du bien par la SCI. La plus-value dans ce cas est déterminée au niveau de la société mais les associés sont imposés selon leur quote-part dans le capital social. en respectant les règles de majorité prévues au statut. - Si elle fait faillite. - Si le tribunal prononce sa dissolution. Dans tous les cas, l'assemblée doit nommer un liquidateur (souvent le gérant) et accomplir des formalités : publication dans un journal d'annonces légales, compte définitif de liquidation déposé au greffe, partage de l'actif social. Les associés paient alors des droits et taxes (droits d'enregistrement, impôt sur la plus-value) dus sur le partage. Se retirer de la SCI - La cession : elle peut être faite à titre gratuit (donation) ou onéreux (vente), à un associé ou à un tiers. Elle doit être constatée par acte sous seing privé ou notarié. Elle est rendue opposable à la société par sa signification par huissier ou l'acceptation de la société dans un acte notarié, ou si les statuts le prévoient par mention du transfert sur les registres de la société. Les mêmes formalités ainsi que la publication de la cession sont nécessaires pour rendre la cession opposable aux tiers. La cession n’intervient qu’avec l’agrément de tous les associés y compris la cession de parts à un conjoint ou à un associé. Mais les statuts peuvent prévoir des règles différentes : majorité qualifiée et non unanimité, agrément du gérant... De la même façon, si en principe les cessions à un ascendant ou à un descendant sont dispensées d’agrément, les statuts peuvent en disposer autrement. - Le retrait : c’est un droit que les statuts ne peuvent pas supprimer. Ses modalités d’exercice peuvent être aménagées par les statuts (institution d’un délai minimum de présence dans la société avant de pouvoir se retirer...). À défaut de précision, l’unanimité est requise. Le retrait peut également être autorisé par voie judiciaire pour de justes motifs : refus de distribuer des dividendes, mésentente grave entre les associés... Pour plus de renseignements, rendezvous sur www.paris.notaires.fr. L’essentiel de L’IMMOBILIER 69



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