L'Essentiel de l'Immobilier n°19 juil/aoû/sep 2011
L'Essentiel de l'Immobilier n°19 juil/aoû/sep 2011
  • Prix facial : 4,80 €

  • Parution : n°19 de juil/aoû/sep 2011

  • Périodicité : trimestriel

  • Editeur : Lafont Presse

  • Format : (210 x 270) mm

  • Nombre de pages : 100

  • Taille du fichier PDF : 81,6 Mo

  • Dans ce numéro : les nouveaux prix du marché.

  • Prix de vente (PDF) : 1 €

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Crédit Chère garantie bancaire... En moyenne, les ménages souscrivent 2 à 3 prêts immobiliers dans leur existence. Si les taux de crédit s’avèrent le critère sélectif prédominant, il convient de ne pas négliger les garanties bancaires susceptibles d’alourdir le coût total des prêts. Nicolas Lacombe 44 L’essentiel de L’IMMOBILIER Fujitsa « Jusqu’à présent, les consommateurs, obnubilés par leurs projets immobiliers, considéraient le crédit comme un package et arrêtaient leur choix en fonction du niveau des taux d’intérêt, sans penser à tout ce qui s’y cache », remarque Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Pour cette société de courtage en prêt immobilier, l’heure est à la vigilance. Et pour cause, nombre de frais annexes peuvent lester le coût total du crédit immobilier. En dehors des assurances emprunteurs, des garanties bancaires solides sont exigées par l’ensemble des établissements auprès du souscripteur pour se protéger des risques d’impayés. En la matière, les banques imposent souvent leur desiderata en fonction de leur évaluation du risque. Pourtant, les futurs propriétaires ont le choix entre 3 possibilités de garantie bancaire : le privilège de prêteur de deniers, l’hypothèque et la caution d’un organisme spécialisé. La qualité et les frais occasionnés diffèrent selon le gage choisi. Onéreuse hypothèque Quel que soit le type de bien, l’hypothèque garantit sans coup férir à l’établissement bancaire le remboursement de sa créance sur la vente du bien en cas d’incapacité de paiement. L’inscription s’effectue au bureau des hypothèques et fait systématiquement l’objet d’un acte notarié. Les frais occasionnés avoisinent les 2% du montant du prêt. Par ailleurs, en cas de vente du bien immo-
« L’hypothèque est la garantie bancaire la plus onéreuse et contraignante. » Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi bilier anticipée, la levée d’hypothèque fait l’objet de coût supplémentaire lié à la mainlevée. « L’hypothèque est toujours la garantie la plus chère et la plus contraignante. Elle s’impose naturellement pour les constructions de logements ou dans le cas d’un prêt travaux », détaille Philippe Taboret. Pour l’acquisition de biens existants ou achevés, l’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD) est une variante de l’hypothèque conventionnelle. Cette garantie donne à l’établissement bancaire la priorité sur tous les autres créanciers en cas de défaut de paiement du souscripteur. Le banquier peut ainsi saisir la propriété et la revendre. À l’instar de l’hypothèque, l’IPPD doit être constatée par un acte notarié. Cependant, les frais prélevés par le notaire sont 2 fois moins élevés que ceux liés à l’hypothèque traditionnelle, l’IPPD étant dispensée de taxe de publicité foncière. « Avec leur coût d’inscription moindre, ces 2 garanties sont avantageuses pour les propriétaires qui souhaitent aller au terme de leur crédit. En revanche, pour les jeunes emprunteurs primo-accédants, concernés par des prêts immobiliers dont la durée de vie moyenne est de 6 ans, le remboursement anticipé du crédit par la revente du logement entraîne des frais supplémentaires liés à la mainlevée de l’hypothèque », commente Philippe Taboret. Les cautions bancaires Majoritairement usité comme garantie, le cautionnement bancaire est assuré par des établissements financiers ou d’assurances, voire des mutuelles professionnelles. En retour d’un montant proportionnel à l’emprunt, ces sociétés garantissent le paiement du crédit en cas de défaillance du souscripteur. Plus rapide à mettre en œuvre et ne nécessitant pas d’acte notarié, les coûts varient selon les établissements du simple au double. D’une manière générale, la somme demandée regroupe la rémunération non restituable de l’organisme et une contribution pour le Fonds mutuel de garantie, caisse collective qui se substitue temporairement aux emprunteurs défaillants. Sous réserve de non enregistrement de contentieux lors de la période de remboursement, les sommes déboursées sont restituées en partie en fin de contrat par la plupart des établissements. « Cela dépend des organismes mais cette somme atteint en moyenne plus de 50% des investissements initiaux », confie Philippe Taboret. Attention, ce montant n’étant pas réévalué, celui-ci est généralement peu conséquent au Tarifs comparatifs des garanties Un foyer dispose d’un financement de 150.000 €. Pour l’achat d’un bien existant, l’IPPD coûte 964 € tandis que l’hypothèque se monte à 2.376 €. Si vous optez pour une garantie bancaire auprès du Crédit Logement, la somme initiale demandée monte à 1.700 €. Le montant du remboursement de cette somme à l’échéance du crédit est plafonné à 1.050 €. Source : Cafpi Bénéficier de la gratuité Lorsque l’emprunteur est adhérent à une mutuelle de la fonction publique, celui-ci peut bénéficier d’une caution gratuite. Mais, pour en profiter, encore faut-il que des accords soient passés entre la mutuelle et l’établissement bancaire où l’on souhaite souscrire un prêt immobilier. Ainsi, la question du choix du mode de garantie ne se pose plus. terme du crédit immobilier. En matière d’organismes spécialisés, il convient de distinguer 2 catégories principales. D’une part, certaines banques ont fondé leur propre société de cautionnement afin de réduire les frais de garantie. D’autres établissements se fédèrent au sein du système géré par l’organisme indépendant Crédit Logement. Il s’agit de mutualiser les risques et de garantir tout type d’opération immobilière. Cette caution ne supporte pas de frais de mainlevée en cas de revente anticipée et se substitue à la défaillance de l’emprunteur au bout de la 3 ème mensualité impayée. « Les personnes qui nous sollicitent sont de plus en plus sensibles sur ce sujet. En fonction de leur profil et de la nature de leur projet, nous nous efforçons de définir au mieux les conditions du prêt, les assurances de vie, mais aussi les garanties qui seront les plus appropriées », poursuit Philippe Taboret. Et de conclure sur la nécessité d’établir un lien permanent avec la société de courtage en cas de difficultés de paiement. « La politique de l’autruche ne mène à rien ! Il vaut mieux trouver une solution en amont avec les banques pour différer les échéances. Si la personne est dans une situation difficile, nous allons l’aider à mieux vendre son bien pour pouvoir rembourser sa créance ». Au final, il convient de sélectionner la garantie bancaire la plus adaptée au projet soumis. Un gage de sécurité assurément primordial. L’essentiel de L’IMMOBILIER 45



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