L'Essentiel de l'Immobilier n°19 juil/aoû/sep 2011
L'Essentiel de l'Immobilier n°19 juil/aoû/sep 2011
  • Prix facial : 4,80 €

  • Parution : n°19 de juil/aoû/sep 2011

  • Périodicité : trimestriel

  • Editeur : Lafont Presse

  • Format : (210 x 270) mm

  • Nombre de pages : 100

  • Taille du fichier PDF : 81,6 Mo

  • Dans ce numéro : les nouveaux prix du marché.

  • Prix de vente (PDF) : 1 €

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La tribune des pros Qu’est-ce qu’un état des lieux ? L’état des lieux est annexe au contrat de location. Il n’existe pas une définition à proprement dit de « l’état des lieux ». Ce dernier représente la « photographie de l’état d’un bien à l’instant T », entrée et sortie du locataire. Il constate si le locataire a fait bon usage du bien loué ou si des dégradations sont à signaler. Sachant que « l’état des lieux » est source de nombreux conflits, mal renseigné, fait dans la rapidité... il devient nécessaire de faire prendre 38 L’essentiel de l’immobilier Vos états des lieux en toute sécurité ! conscience à chacune des parties l’importance de ce Jennifer Laroussarias, secrétaire générale de la Chambre des diagnostiqueurs de la FNAIM document. Les garanties des propriétaires, quant à leur bien, diminuent l’exigence des assurances quant à l’indemnisation. En effet, l’indemnisation dépend pour beaucoup du document fourni justifiant l’état du bien. Les propriétaires se doivent de mettre en location des biens décents. Les locataires se doivent d’en faire bon usage pour endiguer la fièvre, ses causes n’étant toujours pas traitées ! Quelles sont les 3 mesures à prendre en urgence ? La meilleure des mesures consisterait à assurer une pérennité et une stabilité, juridique et économique, à l’investissement immobilier pour habiter ou louer. Aujourd’hui, que dire à un propriétaire qui paie, chaque mois, ses échéances crédit : - que ses intérêts d’emprunt sont déduits ou transformés en crédit d’impôt, ou ne lui donneront aucun avantage ; - qu’il s’est vu menacer de payer un impôt sur la plus-value de sa résidence principale pour compenser la suppression de l’ISF ; - qu’il ne sait plus s’il peut prétendre à un PTZ ; - que son investissement locatif ne répond plus aux règles en vigueur... Aujourd’hui, s’engager dans un achat immobilier, c’est un peu avancer dans les sables mouvants ! Ne peut-on pas instaurer un Faut-il encadrer la hausse des loyers ? Les voix s’élèvent de plus en plus pour demander au législateur d’encadrer l’accès au crédit, coupable de l’augmentation des prix immobiliers et les loyers dont la hausse menace le pouvoir d’achat des ménages. L’examen des évolutions récentes de loyers nous apprend que ceux-ci ont le plus augmenté en Île-de- France et en Région PACA, là où le déficit d’offres de logements est le plus criant et où la construction neuve a le plus de mal à se faire une place... Proposer de bloquer les loyers est peut-être une réponse hâtive. Une politique de logement responsable doit s’attaquer aux causes du problème et non à ses conséquences, c’est-à-dire maîtriser l’inflation par le biais d’une offre élargie au lieu de contraindre les loyers. Ce sont bien les maires qui délimitent les périmètres d’urbanisation et les règles qui leur sont applicables, qui ont entre leurs mains la Marc Pigeon, président de la Fédération des promoteurs immobiliers solution du problème. Plutôt que d’encadrer les loyers, les élus seraient mieux inspirés d’adopter une posture commissariat au plan, doté de crédits spécifiques et qui veille à la stabilité des règles en matière de logement, même si ce commissariat doit dépasser, et ce serait souhaitable, l’espérance de vie d’un mandat électoral ? Et si, par idéal, ce commissariat avait pour mission de s’attaquer au déficit chronique de logements, n’y gagnerait-on pas un vrai souffle ? Cette mesure, à elle seule, en vaudrait 3 ou 10 ! Quel rôle doivent jouer les pouvoirs publics ? Encadrer et limiter les débordements. Et des Assises de l’immobilier ? Si siéger dans des assises permettait de faire avancer les dossiers, la situation aurait déjà évolué ! d’aménageur et d’inscrire leur politique d’urbanisme en regard des besoins et des attentes. Repenser la politique foncière dans l’objectif d’accroître l’offre pour stabiliser les loyers de tous les logements permettrait d’atteindre le but recherché. L’efficacité commande d’abord de produire davantage grâce à une politique foncière volontariste et ensuite de compléter la palette actuelle par une offre locative intermédiaire.
Remontée des taux d’intérêt, chaque hausse d’un point fait perdre 8% de pouvoir d’achat immobilier Depuis le début de l’année, la remontée des taux d’intérêt des crédits immobiliers fait perdre 2% de pouvoir d’achat aux acquéreurs potentiels. Par rapport au taux plancher d’octobre dernier, le pouvoir d’achat immobilier a baissé de 3,4%. En octobre 2010, les taux d’intérêt des crédits immobiliers avaient atteint leur plancher depuis 50 ans. Un acquéreur pouvait emprunter en moyenne à 3,55%, soit 258.258 € sur 20 ans avec une mensualité de remboursement de 1.500 €. Aujourd’hui, 4 mois plus tard, les taux d’intérêt ont augmenté de 0,4 point. Le même acquéreur ne peut plus emprunter dans les mêmes conditions (crédit sur 20 ans et mensualité de 1.500 €) que 249.431 €, soit 8.927 € de moins. Si les taux remontent d’un point, le pouvoir d’achat immobilier baisse de 8% ! C’est un effet purement mathématique. Avec notre hypothèse précédente, une hausse d’un demi-point par rapport au niveau des taux d’aujourd’hui entraînerait une perte de capacité d’emprunt de 4,2% (soit 10.435 € empruntables en moins) et une hausse de 1 point, une perte de capacité d’emprunt de 8,1% (soit 20.247 € en moins par rapport à la somme potentiellement empruntable aujourd’hui). Pour contrebalancer la hausse, le cas échéant, les prix baisseront. Bien sûr, le pouvoir d’achat n’est pas constitué du seul paramètre « taux d’intérêt ». Les prix de l’immobilier en sont la deuxième composante. Ce sont eux qui serviront, en cas de hausse plus importante des taux, de variable d’ajustement. Pour trouver des acquéreurs solvables, les vendeurs devront faire un effort sur les prix demandés même si le niveau des taux d’intérêt reste attractif. Exemples de l’impact, dans la capitale et dans quelques grandes villes, de la remontée des taux sur la mensualité de remboursement : - Paris : appartement de 30 m² proposé à la vente Capacité d’emprunt avec un crédit sur 20 ans et mensualité de 1,500 z Christophe du Pontavice, président d’EffiCity 260.000 € et situé dans le XV ème arrondissement dans le quartier de la rue du Commerce. Aujourd’hui, avec un crédit sur 20 ans, la mensualité de remboursement est de 1.564 €. Avec un demipoint de plus, elle passe à 1.632 € ; avec un point de plus, à 1.702 € et à 1.773 € avec un point et demi de plus. - Lille : appartement de 87 m² proposé à la vente 238.000 € et situé dans le quartier Liberté. Aujourd’hui, avec un crédit sur 20 ans, la mensualité de remboursement est de 1.431 €. Avec un demi-point de plus, elle passe à 1.494 €, avec un point de plus, à 1.558 € et à 1.623 € avec un point et demi de plus. - Lyon : appartement de 105 m² proposé à la vente 329.000 € et situé dans le quartier de la Part-Dieu. Aujourd’hui, avec un crédit sur 20 ans, la mensualité de remboursement est de 1.979 €. Avec un demipoint de plus, elle passe à 2.065 € ; avec un point de plus, à 2.153 € et à 2.244 € avec un point et demi de plus. - Marseille : appartement de 105 m² proposé à la vente 246.000 € et situé dans le IV ème arrondissement dans le quartier des Chartreux. Aujourd’hui, avec un crédit sur 20 ans, la mensualité de remboursement est de 1.479 €. Avec un demipoint de plus, elle passe à 1.544 € ; avec un point de plus, à 1.610 € et à 1.678 € avec un point et demi de plus. - Montpellier : appartement de 98 m² proposé à la vente 180.000 € et situé dans le quartier de la Croix d’Argent. Aujourd’hui, avec un crédit sur 20 ans, la mensualité de remboursement est de 1.082 €. Avec un demipoint de plus, elle passe à 1.130 € ; avec un point de plus, à 1.178 € et à 1.228 € avec un point et demi de plus. - Bordeaux : appartement de 44 m² proposé à la vente 133.000 € et situé dans le quartier Ravezie. Aujourd’hui, avec un crédit sur 20 ans, la mensualité de remboursement est de 800 €. Avec un demi-point de plus, elle passe à 835 € ; avec un point de plus, à 870 € et à 907 € avec un point et demi de plus. L’essentiel de l’immobilier 39



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