Entreprendre Emploi n°4 mar/avr/mai 2009
Entreprendre Emploi n°4 mar/avr/mai 2009
  • Prix facial : 5,95 €

  • Parution : n°4 de mar/avr/mai 2009

  • Périodicité : trimestriel

  • Editeur : Lafont Presse

  • Format : (210 x 297) mm

  • Nombre de pages : 84

  • Taille du fichier PDF : 128 Mo

  • Dans ce numéro : relancer sa carrière.

  • Prix de vente (PDF) : 1 €

Dans ce numéro...
< Pages précédentes
Pages : 28 - 29  |  Aller à la page   OK
Pages suivantes >
28 29
em MARCHAND DE BIENS Activité périlleuse ou rémunératrice ? Le marchand de biens est un professionnel qui achète des biens immobiliers en vue de les revendre après y avoir apporté une plus-value. Pour valoriser les locaux qu'il achète, il les réhabilite ou les rénove avec le concours d'architectes ou de techniciens maîtres d'oeuvres agréés. Dans l'univers immobilier, le marchand de biens occupe une place particulière, puisque l'activité peut être tout à la fois périlleuse et très rémunératrice. e marchand de biens est un professionnel dont l'activité consiste à acheter en direct des biens immobiliers pour son propre i compte, puis à les revendre, en bloc ou à la découpe, en réalisant une plus-value. Il devient donc temporairement le propriétaire d'un bien qu'il va, dans le cadre d'une opération spéculative, le plus souvent transformer, afin d'en augmenter la valeur de revente. Cela peut passer par une rénovation complète, une remise en état des parties communes. Les appartements peuvent également, être vendus dans l'état où ils se trouvent. Il revient alors au nouveau proprié- 28 - Entreprendre Emploi&Carrière taire de faire les travaux d'aménagement selon ses goûts propres. Une manière de faire baisser les prix à la revente. Un métier méconnu mais complexe À cette occasion, qu'il soit marchand de biens professionnel ou occasionnel - cas de loin le plus fréquent -, cet acteur important du marché de l'immobilier se trouve confronté à une multitude de réglementations, souvent complexes : droits de préemption, droits des locataires en place, mise aux normes d'habitabilité, changement d'affectation des locaux, fiscalité, etc. S'il veut réussir, le marchand se doit d'être multidisciplinaire, alliant les compétences du technicien, du financier et de l'entrepreneur avisé, au fait des textes applicables. La profession de marchand de biens ne relève d'aucun statut juridique propre et n'entre pas dans le champ » » » » » » » » > Duel différence avec l'administrateur de biens Le métier d'administrateur de biens est strictement réglementé par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. L'exercice de son activité nécessite d'être titulaire de la carte professionnelle « gestion immobilière » délivrée par les préfets et renouvelée annuellement sur présentation des attestations de garantie financière et de bonne moralité. Ces diverses dispositions visent à garantir la meilleure sécurité possible à votre patrimoine. E d'application de la loi Hoguet, mais il existe des conditions spécifiques d'accès à la profession. Un régime fiscal spécifique En revanche, les marchands de biens font l'objet d'un régime fiscal spécifique. Leurs bénéfices (différence entre le prix de vente et le prix d'achat) sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC. Ils sont tenus d'adresser une déclaration d'existence au centre des impôts dont ils dépendent, dans le mois suivant le début de leur activité. Les acquisitions faites par un marchand de biens sont exonérées des droits de mutation, à la condition que la revente intervienne dans un délai de quatre ans. Au-delà, les biens qui n'ont pas été revendus se voient appliquer, sur leur prix initial, les droits d'enregistrement dont ils ont été dispensés à l'achat, ainsi qu'une majoration supplémentaire de 1% et un intérêt de retard de 0,75% par mois écoulé après l'expiration de l'échéance réglementaire. Les conditions equises pour lémarrer Les conditions d'accès à la profession de marchand de biens sont quand même assez restrictives.
Ainsi, pour pouvoir exercer cette profession, il est nécessaire de disposer d'une carte professionnelle délivrée par le préfet du département où le demandeur a le siège de ses activités (préfet de police pour Paris) à condition de : - Justifier d'une aptitude professionnelle : licence de droit ou de sciences économiques ou diplômes équivalent reconnus par l'Etat, ou expérience acquise suite à des emplois de cadres dans un organisme Marchand de biens est un véritable métier même si beaucoup ont tendance à le pratiquer de façon occasionnelle. HLM, en tant que clerc de notaire pendant une certaine période, - Justifier une garantie financière suffisante résultant d'un cautionnement spécialement affectée au remboursement des fonds ou de l'engagement d'un organisme de garantie collective, ou d'un établissement bancaire, - Contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle, Des plus-values exceptionnelles ! Pour vous permettre de vous rendre compte des plus-values possibles dans l'exercice de ce métier, prenons l'exemple d'un marchand de bien qui achète un bien de 100 000 € et qui le revend 150 000 €. Combien environ lui restera-t-il une fois toutes les charges déduites ? Dans un premier temps, pour cet exemple précis, il devra s'acquitter de la TVA sur la marge réalisée (19,6%), soit 9 800 euros. Le solde est donc alors de 50 000 - 9 800, soit 40 200 euros. Ensuite, le reste des charges dépendra de son statut juridique. > S'il exerce à titre individuel La marge réalisée s'apparente à un bénéfice (BIC), une fois déduits les quelques frais de son activité - Justifier du paiement du droit de constitution et de tenue de dossier. - Ne pas avoir fait l'objet de nombreuses condamnations, ne pas avoir été frappé de faillite personnelle, destitution, révocation ou autre radiation. Ces pièces justificatives doivent recouvrir un certain formalisme et être accompagnées d'autres documents (fiche individuelle d'état civil) nécessitant le recours à un avocat afin de procéder aux formalités nécessaires. Ce dernier pourra vous informer plus amplement sur le statut juridique du marchand de bien, notamment sur l'étendu de ses responsabilités et sur le régime fiscal des bénéfices et celui de la TVA. Retenez donc qu'il n'est pas si difficile que cela de se lancer dans l'activité de marchands de biens. Au départ, ce sont souvent des personnes qui réalisent un « très bon coup » dans l'immobilier et qui ensuite se prennent au jeu et souhaitent en faire leur métier. Cependant, en raison des fortes sommes qui sont mises sur la table, il vous faudra présenter de fortes garanties bancaires et de très bonnes assurances, pour ne pas risquer de tout perdre sur une mauvaise affaire ! (Source : Loi n°70-9 du 2 janvier 1970 - décret n°72-678 du 20 juillet 1972) 11111illill11111r photo : dreamstime.com (pour ne pas compliquer, nous ne les retiendrons pas). Ainsi, il devra s'acquitter de charges sociales sur le bénéfice réalisé (retraite, maladie, URSSAF). Le solde sera son bénéfice, sur lequel il sera imposé à l'impôt sur le revenu. > S'il exerce sous une forme sociétaire La marge réalisée peut lui permettre de se verser une rémunération (avant IS et assujétie aux charges sociales) ou des dividendes (après IS sans charges sociales). C'est le montant des rémunérations et le degré de protection sociale qu'il souhaitera obtenir qui permettra de faire l'arbitrage entre tel ou tel type de rémunération. Entreprendre Emploi&Carrière - 29



Autres parutions de ce magazine  voir tous les numéros


Liens vers cette page
Couverture seule :


Couverture avec texte parution au-dessus :


Couverture avec texte parution en dessous :


Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 1Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 2-3Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 4-5Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 6-7Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 8-9Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 10-11Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 12-13Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 14-15Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 16-17Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 18-19Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 20-21Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 22-23Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 24-25Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 26-27Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 28-29Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 30-31Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 32-33Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 34-35Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 36-37Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 38-39Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 40-41Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 42-43Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 44-45Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 46-47Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 48-49Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 50-51Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 52-53Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 54-55Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 56-57Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 58-59Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 60-61Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 62-63Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 64-65Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 66-67Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 68-69Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 70-71Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 72-73Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 74-75Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 76-77Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 78-79Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 80-81Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 82-83Entreprendre Emploi numéro 4 mar/avr/mai 2009 Page 84